Si en 2021 tuvo una vivienda en alquiler debe incluirlo en su declaración como rendimiento del capital inmobiliario, pero hay deducciones y reducciones de las que se puede beneficiar.
Si tiene vivienda en alquiler lo deberá incluir como rendimiento íntegro del capital inmobiliario el importe, excluido el IVA, que por todos los conceptos deba satisfacer el arrendatario, adquirente o cesionario en los supuestos de constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre inmuebles rústicos y urbanos. La indemnización que el propietario de un inmueble perciba por desperfectos en dicho inmueble se calificará como rendimiento del capital inmobiliario, salvo que cobre porque se ha perdido parte del elemento, en cuyo caso estaremos ante una ganancia o pérdida patrimonial.
Podrá deducir los gastos necesarios para la obtención de los ingresos, tales como los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, los tributos y recargos no estatales, de administración, vigilancia, portería o similares, los ocasionados por la formalización del arrendamiento, los saldos de dudoso cobro, siempre que hubieran transcurrido seis meses desde el momento de la primera gestión de cobro realizada (para el ejercicio 2021 este plazo se ha reducido a tres meses), el importe de las primas de contratos de seguro, las cantidades destinadas a servicios o suministros o las cantidades destinadas a la amortización del inmueble. Los gastos financieros más los de reparaciones y conservación están limitados a un máximo de los ingresos del ejercicio.
A efectos de la cuantificación del gasto por amortización, que es el 3% del mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral de la construcción, hay que saber que, si el inmueble ha sido adquirido a título gratuito, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, «el coste de adquisición satisfecho» es el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, es decir, el consignado en la escritura de herencia o donación. Si aplicó el criterio administrativo -considerar que el valor satisfecho era lo pagado por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones-, es posible que tenga derecho a solicitar una devolución de ingresos indebidos por los cuatro años anteriores.
En relación con los gastos de reparación y conservación, siempre que las reparaciones y actuaciones de conservación efectuadas vayan dirigidas exclusivamente a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario, a través del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos de uso y disfrute, y no a la utilización, ni siquiera temporal, del inmueble por el titular, serán fiscalmente deducibles aunque en dichos períodos no se hubieran obtenido ingresos, o los obtenidos fueran inferiores al importe de dichos gastos. No obstante, aunque sean deducibles, como la suma de estos gastos y los financieros no puede superar en el ejercicio el importe de los ingresos, el saldo no deducido se podrá trasladar a los cuatro ejercicios siguientes.
Otros gastos distintos de los de reparación y conservación, tales como comunidad, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, seguro, suministros, amortizaciones, etc., solo serán deducibles en los períodos en que el inmueble genere rendimientos del capital inmobiliario, pero no están limitados en su cuantía, pudiendo hacer que los rendimientos del capital inmobiliario del ejercicio sean negativos.
Los rendimientos con un período de generación superior a dos años y los obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, podrán reducirse en un 30%, con un límite de la base de reducción de 300.000 euros.
En los supuestos de desmembración del dominio, al corresponder al usufructuario todos los frutos que produzcan los bienes usufructuados, será a él a quien se le atribuyan los rendimientos de capital derivados del arrendamiento, y no a los nudos propietarios.
Durante la crisis sanitaria del Covid-19 muchos arrendadores han pactado unas nuevas condiciones con su inquilino en el contrato de arrendamiento. Si usted ha acordado una reducción del importe del alquiler, tenga en cuenta las siguientes precisiones: el importe de los ingresos vendrá determinado por lo acordado entre las partes, los gastos necesarios para el alquiler incurridos durante el periodo al que afecte la modificación serán deducibles y, en ningún caso, procederá imputar renta inmobiliaria.
En los casos en los que se pacte el diferimiento de los pagos por el alquiler, no procederá reflejar un rendimiento del capital inmobiliario por los meses en los que se ha diferido dicho pago, al haberse diferido la exigibilidad de la renta. No obstante, al igual que en el supuesto anterior, se podrán deducir los gastos incurridos en dicho período, sin que tampoco proceda la imputación de rentas inmobiliarias.
No pierda de vista que los arrendadores de locales -siempre que no sean calificados como grandes tenedores-, cuyos arrendatarios los utilicen en la realización de una actividad económica de turismo, hostelería o comercio, van a poder computar, como un gasto extraordinario para determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario, la rebaja de la renta arrendaticia que hayan acordado para el primer trimestre de 2021, siempre que después no se compense, y que arrendador y arrendatario no sean parientes -hasta segundo grado-.
Si va a alquilar un piso, en principio y por motivos fiscales, le interesará más alquilárselo a una persona física para vivienda permanente que a una persona física para despacho, que a una entidad -salvo que en el contrato se especifique que es para vivienda de algún empleado de la misma en concreto- o que alquilarlo como apartamento vacacional. Todo ello para no perder la reducción del 60% del rendimiento neto. Si el piso lo alquila por temporadas, no tendrá derecho a reducir en un 60% el rendimiento neto, y tampoco si además de alquilar la vivienda presta servicios de hostelería o limpieza. Tenga cuidado si piensa permitir al arrendatario que subarriende el inmueble de su propiedad porque, si lo hace, tampoco podrá aplicar la reducción del 60%, pues ésta ha dejado de ser la vivienda habitual de su inquilino.
Se califica como rendimiento del capital inmobiliario lo obtenido por el alquiler parcial de vivienda, por ejemplo, de una habitación de la misma. En caso de que el propietario se esté deduciendo por adquisición de vivienda, solo lo podrá hacer en la proporción correspondiente, excluyendo la habitación arrendada. Además, podrá aplicar la reducción del 60%, salvo que se arriende por temporadas, curso lectivo o verano, por el alquiler de la habitación, en la proporción correspondiente.
En el caso de que en 2021 el piso se le haya quedado vacío algún mes, debe de calcular los gastos correspondientes a ese lapso de tiempo que no serán deducibles -excepto los necesarios para volverlo a alquilar- y por el que, además, deberá imputar rentas inmobiliarias.
Si tiene que realizar gastos en una vivienda en alquiler, anticípelos en este ejercicio para disminuir el rendimiento neto y, de esta manera, estará difiriendo la tributación por el arrendamiento. Sin embargo, si adelanta obras de reparación y conservación, no pierda de vista que, conjuntamente con los gastos financieros, esos gastos tienen limitada su deducción hasta un máximo del importe de los ingresos.
