Guía Fiscal del IRPF
El año entra en su recta final pero todavía quedan unas semanas para optimizar la factura fiscal correspondiente al ejercicio 2023 y bajar la factura fiscal en la próxima declaración del IRPF.
Esta operación genera una alteración en el patrimonio del contribuyente, que da lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, a integrar en la base imponible del ahorro. Quizás esta sea la fuente de renta que admite más posibilidades de planificación, de manera que se deben analizar con cuidado el momento de la transmisión y las posibilidades de reinversión del importe obtenido.
Se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Asimismo, para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva, y con carácter permanente, por el propio contribuyente en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición.
La inobservancia de estos plazos no conlleva la pérdida de la condición de habitual de la vivienda, siempre que el incumplimiento se hubiera producido por causas de fuerza mayor, como el fallecimiento del contribuyente u otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como la celebración de un matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, cambio de empleo u otras análogas justificadas.
Asimismo, la vivienda transmitida tendrá la consideración de habitual, tanto si constituye vivienda habitual en la fecha de la transmisión, como si hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión, y ello con independencia de que la vivienda hubiera estado desocupada durante ese período, o alquilada, generando rendimientos del capital inmobiliario.
Aunque en el concepto de vivienda habitual no se incluyen plazas de garaje y trasteros adquiridos conjuntamente con la vivienda, se interpreta que forman parte de ella, incluso aunque se hubieran segregado previamente.
Recuerde que, si adquirió un inmueble por contrato privado y desea elevar la compra a escritura pública porque quiere venderlo, la fecha de adquisición a tener en cuenta es la de la elevación a escritura pública, salvo que demuestre que el contrato privado se inscribió en algún registro público, que se entregó a un funcionario público o que justifique, por otro medio, la fecha del documento privado. Esta puede ser una cuestión importante para aplicar, en su caso, los coeficientes de abatimiento.
En este sentido, si ha transmitido un inmueble que fue adquirido antes de 1995, sepa que puede reducir la parte proporcional de la ganancia obtenida en su transmisión, hasta el 20/01/2006, con los llamados coeficientes de abatimiento. La cuantía máxima del valor de transmisión de los elementos patrimoniales de un contribuyente en su vida, para poder aplicar estos coeficientes, es de 400.000 euros.
A tal efecto, se tendrá en cuenta no solo el valor de transmisión del elemento patrimonial, sino también los valores de transmisión correspondientes a todas las transmisiones, efectuadas por la misma persona, a cuyas ganancias patrimoniales se les hubiera aplicado los coeficientes de abatimiento, realizadas desde 1 de enero de 2015 hasta el momento de la transmisión de que se trate. Por este motivo, le conviene aplicar los coeficientes solo a la transmisión que proporcionalmente incorpore una mayor ganancia patrimonial.
Ganancia patrimonial
Si ha transmitido su vivienda habitual en 2023 y ha obtenido una ganancia patrimonial como consecuencia de la transmisión, considere la posibilidad de reinvertir el importe obtenido en la adquisición de otra vivienda habitual para no tributar por dicha renta. Eso sí, debe de tener en cuenta que la reinversión ha de realizarla en un plazo máximo de dos años desde la fecha de transmisión y que, si no la realiza en el mismo 2023, deberá comunicar en la Renta de este año su intención.
No obstante, si transmitió en 2022 y no ha reinvertido el importe obtenido en dicho ejercicio, sino en 2023, y se le olvidó comunicar su compromiso de reinvertir en la declaración presentada hasta el pasado junio, tenga presente que el Tribunal Económico-Administrativo Central interpreta que indicar el compromiso de reinvertir, marcando la casilla correspondiente en la autoliquidación, no es obligatorio o sustancial para poder aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual.
Donación
Si dona una vivienda, aunque el coste fiscal para el donatario pueda no ser significativo en función del parentesco con el donante y de la Comunidad Autónoma donde radique la vivienda, el donante deberá tributar por la ganancia que, en su caso, obtenga, salvo que tenga 65 o más años o se encuentre en situación de dependencia severa o de gran dependencia y la vivienda constituya su vivienda habitual.
Venta a partir de los 65 años
Si una vez cumplidos los 65 años quiere obtener liquidez vendiendo su vivienda habitual, no tendrá que tributar por la ganancia patrimonial generada. En caso de que la vivienda sea un bien ganancial y alguno de los cónyuges no haya llegado a esa edad, le puede compensar aplazar la operación hasta que ambos tengan cumplidos los 65. En caso contrario, deberá tributar el cónyuge que no cumpla el citado requisito por la mitad de la plusvalía.
Transmisión en 2012
Si ha transmitido un inmueble urbano adquirido entre el día 12 de mayo y 31 de diciembre de 2012, podrá reducir la renta obtenida en un 50%. Esta exención parcial no se aplica cuando el inmueble se hubiese adquirido o transmitido al cónyuge o a cualquier persona unida a este por parentesco, en línea directa o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido.
Deducción por vivienda habitual
Si viene aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual y le ofrece su entidad bancaria la posibilidad de mejorar las condiciones del préstamo y cancelarlo para contratar uno nuevo, seguirá teniendo derecho a deducir por adquisición de vivienda por las cantidades que amortice o pague respecto del nuevo préstamo, siempre que la operación financiera se realice en un mismo acto. Los gastos que se generen con motivo de la cancelación del préstamo y la constitución del nuevo tendrán la consideración de deducibles.
Gananciales
En caso de matrimonio en régimen de gananciales, y alguno de los cónyuges desarrolla una actividad económica en la vivienda habitual común a ambos cónyuges, como la vivienda es común a ambos cónyuges se entiende afecta al 100% a la actividad del cónyuge empresario. Por este motivo, se pueden deducir todos los gastos que cumplan los requisitos para su deducibilidad que correspondan con los metros cuadrados de la vivienda destinados a la actividad, sin necesidad de prorratearlos al 50%.
