Actualizado: 12 de octubre de 2026
A partir del 1 de diciembre de 2026, determinados alquileres de apartamentos y viviendas amuebladas de corta duración dejarán de estar exentos de IVA y pasarán a tributar al tipo reducido del 10 %.
El cambio afecta especialmente a propietarios de viviendas turísticas, gestores de alojamientos y empresas que comercializan estancias de hasta 30 noches. Hasta ahora, cuando el propietario no prestaba servicios propios de la industria hotelera, el alquiler turístico estaba normalmente exento de IVA. La duración de la estancia no era, por sí sola, suficiente para exigir este impuesto.
El Real Decreto-ley 29/2026 cambia este criterio e introduce un límite temporal objetivo: las estancias que no superen 30 noches para un mismo arrendatario estarán sujetas al 10 % de IVA, aunque no se ofrezcan servicios hoteleros.
¿Qué alquileres tendrán que aplicar el 10 % de IVA?
Desde el 1 de diciembre de 2026 tributarán al 10 % los alquileres de apartamentos o viviendas amuebladas cuando se produzca alguna de estas circunstancias:
- El propietario se comprometa a prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera, como limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa de cama, restauración, recepción o servicios similares.
- La estancia de un mismo arrendatario no supere las 30 noches.
La principal novedad está en el segundo supuesto. Ya no será necesario prestar servicios hoteleros para que una estancia corta quede sometida a IVA.
La norma contempla una excepción: continuarán exentos los alquileres de corta duración realizados en la vivienda en la que el propio arrendador tenga su residencia habitual. Esta excepción puede afectar, por ejemplo, a quienes alquilan temporalmente una habitación o parte de su vivienda habitual, aunque será necesario analizar las circunstancias concretas.
El cambio se aplica en el territorio del IVA, es decir, principalmente en la Península y Baleares. Canarias, Ceuta y Melilla tienen sus propios impuestos indirectos y requieren un análisis específico.
Ejemplo: una estancia turística de siete noches
Un propietario alquila un apartamento turístico durante siete noches por un precio final de 1.000 euros.
Si esos 1.000 euros son el precio total que pagará el huésped, el desglose sería:
- Base imponible: 909,09 euros.
- IVA del 10 %: 90,91 euros.
- Total cobrado al cliente: 1.000 euros.
En este caso, si el propietario no modifica el precio anunciado, el IVA reducirá el ingreso neto que conserva.
Si, por el contrario, el precio pactado es de 1.000 euros más IVA, el cliente pagará:
- Base imponible: 1.000 euros.
- IVA del 10 %: 100 euros.
- Total: 1.100 euros.
Por eso, antes de diciembre será necesario revisar si los precios publicados en Airbnb, Booking, la página web propia o cualquier otro canal se muestran como precios finales con impuestos incluidos.
¿Qué ocurre con las reservas realizadas antes del 1 de diciembre?
La fecha en la que se efectuó la reserva no es el único elemento que debe tenerse en cuenta.
En el IVA son relevantes tanto el momento en el que se presta el servicio como los posibles pagos anticipados. Con carácter general, los anticipos pueden provocar el devengo del impuesto en el momento del cobro por la cantidad efectivamente percibida.
Por tanto, las reservas realizadas antes de diciembre para estancias posteriores, especialmente cuando se hayan cobrado señales o pagos completos por adelantado, deberán revisarse individualmente.
No es recomendable asumir que una reserva queda exenta simplemente porque se confirmó antes de la entrada en vigor de la nueva regla.
¿Qué obligaciones tendrán los propietarios?
Los propietarios afectados deberán adaptar su gestión fiscal y administrativa antes del comienzo de diciembre.
Alta o modificación censal
Será necesario comprobar la situación del propietario en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores y, cuando corresponda, presentar una declaración censal mediante el modelo 036.
Quienes ya estén dados de alta por otra actividad también deberán revisar si procede comunicar la nueva actividad sujeta a IVA o modificar los datos declarados.
Repercusión del IVA
El propietario tendrá que separar correctamente:
- La base imponible del alojamiento.
- El IVA repercutido al 10 %.
- El precio total pagado por el huésped.
Este desglose debe quedar reflejado en el sistema de facturación y en las facturas o justificantes expedidos.
Presentación del modelo 303
El IVA cobrado a los huéspedes deberá declararse periódicamente mediante el modelo 303.
De la cuota repercutida podrá descontarse, con los límites y requisitos establecidos por la normativa, el IVA soportado en gastos relacionados con la actividad.
Libros y facturación
También será necesario conservar las facturas recibidas, registrar correctamente los ingresos y gastos y adaptar el programa de facturación o el sistema utilizado para gestionar las reservas.
Las liquidaciones emitidas por las plataformas no siempre sustituyen a la factura que debe documentar el alojamiento.
¿Qué IVA de los gastos podrá deducirse?
El paso de una actividad exenta a una actividad sujeta y no exenta puede permitir deducir el IVA de determinados gastos relacionados directamente con el alquiler.
Entre otros, puede resultar deducible el IVA correspondiente a:
- Comisiones y servicios de comercialización.
- Publicidad.
- Limpieza y lavandería.
- Reparaciones y mantenimiento.
- Electricidad, agua y otros suministros.
- Mobiliario y equipamiento.
- Servicios de gestoría o asesoramiento.
- Programas de gestión de reservas y facturación.
Para aplicar la deducción será necesario disponer de una factura correcta a nombre del propietario o de la entidad que desarrolla la actividad y justificar la vinculación del gasto con los alquileres sujetos a IVA.
Cuando un inmueble se utilice tanto para operaciones sujetas como para operaciones exentas o para fines particulares, la deducción puede quedar limitada. También existen reglas específicas para inversiones realizadas antes del cambio, por lo que no debe darse por supuesto que todo el IVA soportado anteriormente será recuperable de forma automática.
Atención a las comisiones de Airbnb, Booking y otras plataformas
Las comisiones cobradas por plataformas digitales merecen una revisión independiente.
Si la empresa que factura la comisión está establecida fuera de España, pueden resultar aplicables las reglas de inversión del sujeto pasivo. Esto puede obligar al propietario a autorrepercutirse el IVA e incluir la operación en el modelo 303 y, en determinados casos, en otras declaraciones informativas.
Conviene comprobar:
- Qué sociedad concreta emite la factura.
- En qué país está establecida.
- Si la factura incluye IVA.
- Si el propietario está inscrito en el Registro de Operadores Intracomunitarios.
- Cómo se está contabilizando actualmente la comisión.
¿Las estancias superiores a 30 noches quedan exentas?
Una estancia superior a 30 noches no queda sometida al IVA únicamente por su duración.
En principio, podrá continuar exenta cuando el inmueble se destine exclusivamente a vivienda y el arrendador no preste servicios propios de la industria hotelera.
Sin embargo, será necesario valorar el contrato y la realidad de la operación. Fraccionar artificialmente una estancia continuada en varias reservas de menos de 30 noches no debería utilizarse para alterar su tratamiento fiscal.
La norma se refiere a la duración del alquiler a favor de un mismo arrendatario, por lo que será importante poder identificar al huésped y conservar adecuadamente los contratos y registros de reservas.
¿Aplicar IVA convierte el alquiler en una actividad económica en el IRPF?
No necesariamente.
El tratamiento en el IVA y la calificación de los rendimientos en el IRPF son cuestiones diferentes. Que un alquiler pase a llevar IVA no significa automáticamente que sus ingresos tengan que declararse como rendimientos de actividades económicas.
La calificación en el IRPF dependerá de cómo se organice la explotación, los servicios ofrecidos, los medios utilizados y el cumplimiento de los requisitos establecidos para considerar que existe una actividad económica.
Por tanto, además de adaptar el IVA, conviene revisar cómo se están declarando los ingresos y gastos del inmueble en la declaración de la renta.
Lista de comprobación antes del 1 de diciembre de 2026
Los propietarios y gestores de viviendas turísticas deberían revisar, como mínimo, estas cuestiones:
- Identificar las viviendas y reservas con estancias de hasta 30 noches.
- Comprobar si existe alguna excepción aplicable.
- Revisar reservas futuras y anticipos ya cobrados.
- Decidir si el IVA se añadirá al precio o quedará incluido en la tarifa actual.
- Actualizar los precios publicados en plataformas y canales propios.
- Presentar, cuando corresponda, el modelo 036.
- Adaptar el sistema de facturación.
- Separar correctamente la base imponible y el IVA.
- Organizar las facturas de gastos potencialmente deducibles.
- Revisar las comisiones facturadas por plataformas extranjeras.
- Preparar la presentación periódica del modelo 303.
- Analizar por separado el tratamiento de los ingresos en el IRPF o en el Impuesto sobre Sociedades.
Una adaptación que no conviene dejar para diciembre
El cambio no consiste únicamente en añadir un 10 % a las facturas. Puede afectar al precio anunciado, la rentabilidad de las reservas, los contratos, los anticipos, la deducción de gastos y las obligaciones censales del propietario.
Una revisión previa permitirá decidir si el IVA debe repercutirse adicionalmente al huésped o asumirse dentro del precio actual, evitando que las reservas ya comprometidas reduzcan inesperadamente el margen.
En TeHagoLaRenta podemos revisar la situación de tu vivienda turística, las reservas realizadas para los próximos meses y las facturas de las plataformas, además de preparar las altas censales y las declaraciones de IVA correspondientes.
La norma está actualmente en vigor, aunque, al haber sido aprobada mediante real decreto-ley, debe completar su trámite de convalidación parlamentaria. Por ello, conviene seguir las posibles modificaciones antes del 1 de diciembre.
